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Feb 03, 2017noch so ein Bauwagen-Blog...

Seit ich mir vor drei Jahren einen Bauwagen als Büro und Arbeitszimmer gebaut habe und dieser so in meinem Garten platziert ist, dass er weithin sichtbar ist, habe ich regelmäßig Anfragen zu allen möglichen Aspekten, die das Thema Bauwagenbau mit sich bringt.

Da sich viele dieser Fragen wiederholen – anbei ein kleiner Artikel, der die eine oder andere dieser Fragen beantworten wird. Bei Interesse werde ich versuchen die fehlenden Aspekte (es dürften eine ganze Menge sein) noch nachzuliefern...

 

 

 

 

Wohnen im Bauwagen. Eine „alte“ „neue“ alternative Wohnform.

 

Geschichtlich betrachtet war wohnen in Bau- und Zigeunerwagen in Deutschland verpönt.  Im Regelfall fühlte man sich in Deutschand von Wagenplätzen bedroht.  Ihnen haftete der Nimbus des schmuddeligen an und ihre Bewohner wurden nicht selten als Kriminelle stigmatisiert. Speziell in größeren Städten ging man seitens der Behörden mit aller Härte gegen diese nicht genehmigten Wohnformen vor und selbst Zwangsenteignungen, bei denen die Bauwagen konfisziert und als „Abfall“ entsorgt wurden, waren an der Tagesordnung.

Erfreulich ist, dass mittlerweile (wenn auch sehr langsam) besonders in größeren Städten ein Prozess des Umdenkens stattfindet. Die Legalisierung von Wagenplätzen hat in fast allen deutschen Städten begonnen und spiegelt eine Veränderung in unserer Gesellschaft wider. Die zunehmende Individualisierung der Lebensstile drückt sich besonders in unserer Art zu wohnen aus. Auch wenn der Erwerb von Eigentum und Besitz oft unser Handeln bestimmen, so stellen wir doch auch immer wieder fest, dass Eigentum neben seinen angenehmen Seiten auch Mühe macht und uns des Öfteren nervt. Das weiß jeder, der schon einmal schwitzend über seiner Steuererklärung gesessen hat. Und so führt ein Hinterfragen des eigenen Lebensstils und der eigenen Bedürfnisse häufig zu der Erkenntnis, dass wir gar nicht so viel zum Leben brauchen. Auch was unsere Art zu wohnen angeht.  So gesellt sich plötzlich eine neue Klientel zu denen, welche die Vorzüge des Wohnens in „Tiny Houses“ oder Bauwagen schon immer zu schätzen gewusst haben. Man schätzt die Unabhängigkeit, die niedrigen Kosten und die Variabilität welche diese Wohnform mit sich bringt. Und so ändert sich auch die Erscheinungsform der Wagen selbst: neben den anheimelnden Bau- und Zirkuswagen, die Hippie-Lifestyle und Lagerfeuerromantik verströmen stehen zunehmend bis ins letzte Detail durchgestylte Designerstücke auf Rädern. Und das auch noch für vergleichsweise wenig Geld verglichen mit dem finanziellen Aufwand sich ein Haus zu bauen.

 

Baurechtliche Betrachtung

 

In Hamburg und Bremen gibt es seit den 50er Jahren eine „Bauwagenverordnung“ mit der man hauptsächlich versucht hat, dieses „Übel“ einzudämmen. Diese sind allerdings mittlerweile recht angestaubt. In den Landesbauordnungen der Bundesländer findet sich explizit zu diesem Thema rein gar nichts. Geleitet vom Wunschdenken, es möge bitte einmal etwas unkompliziert sein, das mit Behörden zu tun hat, kursiert immer wieder das Gerücht, bei einem dauerhaft bewohnten Bauwagen würde es sich um einen genehmigungsfreien „fliegenden Bau“ handeln. Schließlich habe so ein Wagen ja Räder und könne jederzeit an einen anderen Ort gezogen werden. Für den Fall, dass der Wagen als Hühnerstall, Kinderspielhaus oder für gelegentliche Bauwagentreffs herhalten muss ist diese Betrachtungsweise richtig. Für den Fall, das er permanent bewohnt wird nicht. Dann ist ein Bauantrag einzureichen. Mit allem drum und dran. Auch ist zu beachten, wo ein Bauwagen überhaupt stehen darf. Bauwagen sind im Innen- und Außenbereich außerhalb von behördlich genehmigten Camping-, Zelt- und Wochenendplätzen als rechtswidrige Anlagen, die keinen Bestand haben, einzustufen. Riecht nach Ärger. Also: Wer dauerhaft in einem Bauwagen leben möchte unterliegt in Deutschland denselben baurechtlichen Notwendigkeiten, die auch der Bau eines Einfamilienhauses mit sich bringt. Und das ist noch nicht einmal die größte Hürde, die zu nehmen ist.  Auch wenn man über ein Grundstück verfügt, welches Baurecht besitzt, bedeutet dies nicht automatisch, dass ich einen Bauwagen aufstellen darf. Es ist festzuhalten, dass ein bewohnter Bauwagen auch einer Wohnnutzung entspricht. Also wäre er in allen Baugebieten, die eine Wohnnutzung ausweisen, grundsätzlich genehmigungsfähig. Nun kommt es desweiteren darauf an, auf welcher Rechtsgrundlage man in solchen Gebieten bauen darf. Hier unterscheidet man normalerweise zwei unterschiedliche Fälle:

 

Wohngebiete mit Bebauungsplan

 

Besteht für das bestehende oder geplante Grundstück für einen Bauwagen oder Gelände eines Wagenplatzes ein Bebauungsplan, so wird dieser jedoch im Regelfall nicht zu einer Bebauung mit Bauwagen passen. Zieht die Gemeinde mit, könnte man den Bebauungsplan ändern lassen, z.B. in eine Sonderbaufläche „Alternatives Wohnen". Dies ist in einigen Städten (z.B. in Kiel und Berlin) auch schon so gehandhabt worden.  Auch könnte man versuchen sich von den Festsetzungen des Bebauungsplans befreien zu lassen. In §31 (2) BauGB heißt es: „Von den Festsetzungen des Bebauungsplanes kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und (...) die Abweichung städtebaulich vertretbar ist (...) und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist." Durch Nutzungsverträge können durch die Gemeinden die für notwendig erachteten Auflagen festgelegt werden, damit sowohl die städtebauliche Vertretbarkeit als auch die Würdigung nachbarlicher Interessen gewährleistet werden kann.

 

Wohngebiete ohne Bebauungsplan

 

Besteht für das betroffene Gelände kein Bebauungsplan, so „ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden" (§34 (1) BauGB). Diese Festsetzung lässt nun einige Interpretationsmöglichkeiten und wird dadurch sicherlich für Diskussionen sorgen. Was allerding für eine Bebauung mit Bauwagen spricht ist die Tatsache, dass der häufigste Grund, weswegen solche Bauanträge abgelehnt werden, schon einmal ausfällt, nämlich der Versuch sich mehr Baurecht zu sichern als alle anderen.

 

Bauwagen im Außenbereich

 

Auf die Genehmigungsfähigkeit solcher Vorhaben im Außenbereich gehe ich hier nicht weiter ein.  Auch wenn viele Bauwagen im Außenbereich stehen, so sind sie aus Sicht des zuständigen Landratsamtes dort im Maximalfall geduldet.  Und dies auch nur dann, wenn das Ladratsamt nicht offiziell Kenntnis davon hat, dass dort ein Bauwagen steht. Auch wenn es sehr verlockend erscheinen mag am Waldrand fernab des nächsten Dorfes zu wohnen, so lässt sich eine rechtliche Grundlage hierfür in unserem Baurecht nicht finden.

 

Als Fazit lässt sich festhalten: möchte ich einen Bauwagen aufstellen um diesen dauerhaft zu bewohnen, muss man die Nachbarn und die betroffene Gemeinde mit ins Boot holen. Erst wenn dies gelingt, bestehen überhaupt Chancen, baurechtlich verlässliche Tatsachen zu schaffen. Letztendlich ist es eine Frage des politischen Willens solange dieser Bereich des Bauens nicht explizit durch unsere Gesetzgebung geregelt ist. Möchte ich mir einen Bauwagen in den Garten stellen um ihn wie eine Gartenhütte zu nutzen, ist die Sache wesentlich einfacher. Die Nutzungsmöglichkeiten sind vielfältig. Ob man den Bauwagen als Gästezimmer, Partywagen, für Yogaübungen oder als Hobbywerkstatt nutzt, bleibt jedem selber überlassen. Je nach Baurecht und Betrachtungsweise des jeweiligen Landratsamtes gehen die Meinungen dazu stark auseinander. Während das eine Amt den Bauwagen als „fliegenden Bau“ anerkennt oder als ein Gebäude, welches verfahrensfrei errichtet werden darf, betreiben andere Landratsämter einen wesentlich höheren Aufwand. Wer auf ein hohes Maß an Rechtssicherheit Wert legt, dem wird der Gang zur Gemeinde und zum Landratsamt also nicht erspart bleiben.

 

Win-win-win-Situation Wagenplatz

 

Sogenannte „Wagenplätze“, also Grundstücke auf denen mehrere Bauwagen stehen, sind im Prinzip nichts anderes als Wohngemeinschaften in denen die Bewohner nicht durch einen Hausflur sondern vielmehr durch einen Garten miteinander verbunden sind. Nimmt man die Konstellationen, unter denen Wagenplätze entstehen können genauer unter die Lupe, stellt man recht schnell fest, dass sich hier Vorteile für alle Beteiligten ergeben können. Für die Bewohner eines solchen Wagenlatzes sind diese Vorteile am offensichtlichsten. Man teilt sich die Kosten für ein Grundstück, egal ob Kauf oder Pacht. Die Baukosten für einen eigenen Bauwagen sind im Regelfall, verglichen mit einem Einfamilienhaus, verschwindend gering. Durch die Rechtssicherheit, die ein offizieller Wagenplatz mit sich bringt, herrscht Planungssicherheit. Als Bewohner eines Bauwagens hat man dann ein „zu Hause“ von dem man nicht ohne weiteres vertrieben werden kann. Und das hat zweifelsohne Auswirkung auf die Gestaltung von Wagenplätzen. Während man vorher, damit rechnend vom Landratsamt vertrieben zu werden nur Provisorien behaust hat, wird sich die Mühe den Außenraum dieser Plätze ansprechend zu gestalten, auszahlen. Sowohl für die Bewohner, als auch für das Ortsbild einer Gemeinde.  

Für Gemeinden kann das Thema Wagenplätze darüber hinaus ein spannendes sein, berücksichtigt man den Umstand, dass gerade für junge Menschen diese Art zu wohnen erstrebenswert erscheint. Die verschiedenen Haushaltstypen haben ihrer sozialen Lage gemäß unterschiedliche Profile ihrer Zuzugsgründe in Städte und Gemeinden. Gerade für jüngere Menschen, die häufig mit geringeren Einkommen zu Rande kommen müssen, steht laut Studien bei ihrer Wohnungssuche vor allem ein günstiger Mietpreis im Vordergrund. Ein Wagenplatz bietet hier eine echte Alternative. Für Gemeinden, die beispielsweise aufgrund demografischer Entwicklungen und der „Landflucht“ junger Menschen zu kämpfen haben besteht hier die Möglichkeit, dieser Klientel Anreize zu schaffen. Der Zuzug junger Menschen ist gut für ortsansässige Unternehmen. Junge Menschen engagieren sich. Diese Aufzählung lässt sich beliebig weiterführen.  Auch als Verpächter brachliegender Flächen, welche sich in Gemeindebesitz befinden, profitieren die Gemeinden, generieren diese doch fortan Einnahmen.

Und auch für Privatleute, die als Vermieter oder Verpächter eines Grundstücks auftreten, ergeben sich echte Chancen. Möchte der Besitzer eines Grundstücks dieses, aus welchen Gründen auch immer, auf absehbare Zeit nicht bebauen, so würde ihm die Errichtung eines Wagenplatzes ermöglichen, für die Übergangszeit eine attraktive Rendite zu erzielen. Auch als Alternative zu einer Bebauung mit vermietbaren Flächen kommt ein Wagenplatz in Betracht, da die erzielbare Rendite unter gewissen Umständen sogar höher ausfällt, als bei der Errichtung von Mietwohnungen. Auf diese Tatsache kommt man allerdings erst, wenn man alle möglichen Szenarien im Rahmen einer Wirtschaftlichkeitsberechnung durchspielt. Die Rendite eines Grundstücks ist dabei von vielen Rahmendaten abhängig und es würde hier zu weit führen, auf alle Einzelheiten einzugehen. Allerdings habe ich anhand eines real existierenden Grundstücks mit einer Fläche von 1.200m2 vor kurzem zwei Wirtschaftlichkeitsberechnungen durchgeführt. Im ersten Fall bin ich von einer Bebauung des Grundstücks mit einem Mehrfamilienhaus ausgegangen welches das maximal zulässige Maß an Bebauung ausnutzt. Im zweiten Fall bin ich davon ausgegangen, dasselbe Grundstück würde als Wagenplatz von acht Bauwagen genutzt, deren Bewohner 200,- Euro Pacht im Monat je Bauwagen zahlen und bin zu dem Ergebnis gekommen, dass ein Wagenplatz in diesem Falle eine höhere Rendite abwirft, da die Investitionskosten wesentlich geringer ausfallen. Dies wird sich (u.a. in Abhängigkeit des Preises für Bauland) zwar nicht immer so verhalten, ist jedoch im einen oder anderen Falle durchaus vorstellbar und kann somit sicherlich für Grundstückseigentümer ein Anreiz sein, seine „Wiese“ für diese Form alternativen Bauens zur Verfügung zu stellen.

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